Az egyik leggyakoribb mondat, amit ingatlanvásárlás során hallunk ügyvédként:
„Ezen az ingatlanon jelzálog van, ezt inkább elengedjük.”
Pedig a valóság az, hogy a legtöbb esetben ettől egyáltalán nem kell megijedni.
Sőt, ma Magyarországon rengeteg adásvétel úgy valósul meg, hogy az ingatlant valamilyen jelzálogjog, végrehajtási jog vagy egyéb teher terheli. Ez önmagában még egyáltalán nem jelenti azt, hogy az ingatlan megvásárlása kockázatos vagy ne lenne biztonságosan lebonyolítható.
A kulcs mindig az, hogy megfelelő jogi háttérrel és jól megírt adásvételi szerződéssel történjen az ügylet.
Hogyan működik ez a gyakorlatban?
Ha az eladónak például lakáshitele van, annak több bevett rendezési módja is létezik.
- Ha a vevő banki hitelből vásárol, akkor nagyon gyakori megoldás, hogy a vevő bankja közvetlenül az eladó bankjának utalja át azt az összeget, amely a hitel teljes visszafizetéséhez szükséges. A fennmaradó vételárrész pedig az eladó részére kerül kifizetésre. Vagyis bank fizet banknak, a hitel megszűnik, a jelzálog törlésre kerül, a vevő pedig tehermentes ingatlant szerez.
- Ha a vevő önerőből fizet, az is gyakori megoldás, hogy az eladó a kapott vételárrészből kiegyenlíti a fennálló tartozását, és vállalja az ingatlan tehermentesítését. Ezt természetesen az adásvételi szerződés részletesen szabályozza, így minden fél pontosan tudja, mikor, milyen feltételekkel történik a törlés.
És a bankok mit szólnak ehhez?
Sokan meglepődnek rajta, de a bankok nap mint nap finanszíroznak olyan ingatlanokat, amelyeken már van jelzálogjog. Ez teljesen megszokott gyakorlat, hiszen a hitelintézeteknek is kialakult, biztonságos eljárásrendjük van arra, hogyan történjen meg a korábbi teher rendezése és az új hitel biztosítékának bejegyzése.
Akkor egyáltalán nem kell aggódni?
Nem egészen. Nem maga a teher jelenti a veszélyt, hanem az, ha valaki megfelelő jogi kontroll nélkül próbálja lebonyolítani az ügyletet. Minden ingatlan más. Nem mindegy, hogy jelzálogjogról, végrehajtási jogról, elidegenítési és terhelési tilalomról vagy más bejegyzésről van szó, ezért minden esetben meg kell vizsgálni a tulajdoni lapot és az ügylet részleteit. Egy megfelelően előkészített adásvételi szerződésben azonban ezek a helyzetek jól kezelhetők, és a vevő érdekei megfelelően biztosíthatók.
Ezért azt szoktuk mondani az ügyfeleinknek: önmagában attól, hogy egy ingatlan nem tehermentes, még nem kell lemondani róla.
Sokszor éppen ugyanannyira biztonságosan megvásárolható, mint egy teljesen tehermentes ingatlan – csak tudni kell, hogyan kell jól lebonyolítani az ügyletet.
Ha ingatlanvásárlás előtt bizonytalan abban, hogy a tulajdoni lapon szereplő bejegyzések mit jelentenek, vagy szeretné tudni, milyen biztonságos megoldások léteznek az adott helyzetben, érdemes még a szerződéskötés előtt ügyvédhez fordulni.
Egy előzetes jogi áttekintés sok későbbi kellemetlenségtől kímélheti meg a feleket.